/ 婺岳、尧晗、中南市、德润

谁是东泰业务的“头流”？

作者 |李雷

排版 |李雷

图片来源丨 Winshang.com

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在城市化进程的加快和

人口集聚优势，中小城市规模发展迅速，下沉市场机会日益凸显，备受业界关注。

随着更多和

更多的开发商将目光投向中小城市盐城美食汇，下沉市场中商业地产质量参差不齐，同质化。近日，Winshang.com 华东站聚焦下沉市场各城市重点项目，通过各项目经营状况观察下沉市场破局之路。

江苏省盐城市县级市东台市

位于南通、台州、盐城市界处，是江苏省最大的县级市，也是长三角城市群中唯一的县级市。近年来，东台以长三角地区融合发展为契机，顺势而为，大力探索新经济、新旅游、新生活，推动城市高质量发展。并成功获得“全国百佳工业县”、“国家生态示范区”、“全国百强深呼吸小镇”等多项国家级称号。新

产业、新交通、新生态的不断涌现，有力地为东台城市经济高质量发展注入了新动能。官方数据显示，2022年，东台市GDP将达到1051亿元，正式加入“千亿县（市）阵营”，全市社会消费品零售总额达到308.4亿元，居民消费购买力强劲。东台商业地产市场也进入发展快车道，新城、中南、八佰伴等商业企业生根发芽，不断激发城市商业潜力，改写城市商业格局。

目前，东台市有大大小小的购物中心10余家，

但只有4个综合性购物中心，面积约10万平方米，分别是东台中南城、东台德润广场、东台八佰伴和东台五岳广场。4个商场由北向南分布，两者之间的距离大多在2-3公里之间，只有最南端的东台五月广场和最北端的东台中南城距离较远，直线距离约6公里。

*四大商场位置图

从项目整体情况来看，2013年开业的德润广场，由当地企业东台国际商贸中心开发建设，是东台首家综合性购物中心;2020年底，东台南城、东台五悦广场相继开业，前者定位为城市级一站式购物中心，后者定位为都市时尚家庭体验购物中心。2022年，东台八佰伴也将正式亮相，项目定位为东台新生活场。

* 四个购物中心的外墙

无论是项目规模还是整体定位，这四家商场都高度相似，由此产生的竞争和比较是不可避免的。9月21日下午，Winshang.com 探们对四个项目的空店、品牌、客流进行了实地调查，看谁能脱颖而出，成为东泰生意的“头流”。

01

客流：

婺岳最受欢迎，其次是八佰伴

德润和中南市表现不佳

由于实际调查当天天气阴雨绵绵盐城美食汇，避开了午餐和晚餐的高峰时段，四大商场的顾客并不多，但整体逛完后，还是能直观地感觉到一些差距。

德润广场一般人气，除了一楼的星巴克和三楼的CoCo奶茶，其他楼层几乎没有人。项目开业已经十年了，物业条件比较陈旧，部分区域光线昏暗;一些在建的商店没有围栏，噪音很大;3楼儿童游乐区部分店面统一更换LOGO，地面上灰尘很多;此外，该项目还需要在自动扶梯、卫生间、停车场等硬件设施和服务方面进行细节完善。

*德润广场客流

东台中南城是四个项目中最冷清的，从B1层走到4层，没有消费者可看。在实地调查中，侦查人员发现商场的运营需要进一步加强，商场、B1层和停车场地面垃圾缺乏品牌引导视野的问题需要改善。

*台中南城区客流

作为去年年底刚刚开业的商场，东台八佰伴拥有宽敞的空间，每层楼都配备了母婴房等配套设施，为侦探们带来了不错的整体面貌。不过，在人气方面，却不尽如人意，只有一楼新开的霸王茶鸡入口处坐满了顾客，其他区域都没有顾客。

*东台八佰伴客流

虽然已经开了将近三年了，但和新开业的东台八佰伴带给侦探们的体验感并没有太大区别。此外，东台五悦广场最受欢迎，消费群体以中青年及家庭顾客为主：B2区特色主题街区港岛的印象吸引了不少消费者;从一楼到三楼的零售区，顾客络绎不绝;在4楼的用餐区，人们不时从侦探身边经过。

*东台五悦广场客流

每个商场客流表现的差异化，与其带给顾客的购物体验、品牌在商场的存在、业务组合和品牌层面有很大关系。

02

入住率：

五岳广场的入住率约为98%。

中南市的空店超过3%

在实地调研过程中，Winshang.com 还对各商场的品牌落户情况进行了粗略统计。

东台五岳广场包厢部分只有5家空店，整体入住率保持在97.79%。彪马、杰克琼斯、西塔夫人、黄继煌、大溪餐厅、鲜牛烹饪、K.K.全屋定制超市等品牌已封闭，目前正在装修中，即将与东泰消费者见面。

*东台市五岳广场围栏

东台八佰伴商场共有12间空置商铺，整体出租率达93.62%，在四大商场中排名第二。项目空置商铺主要集中在B1层和7层，分别有4层和3层。乐乐茶、我们的胡同、Herb One、Romong 和 CARTELO 等品牌将很快入驻。

*东台八佰伴围栏

德润广场目前正在装修中，整体入住率为79.41%。项目5楼、7楼表现良好，基本全铺;1楼至3楼的空置商铺数量约为5个;4楼的情况最惨，有11家空置商铺，4楼单层空置率在5%左右。名创优品、小米之家、格雷森、路西河等品牌将在不久的将来亮相。

*德润广场空无一人

这

四个项目中表现最差的无疑是台中南城，空置商铺37间，整体空置率约32%。具体到每一层，一楼3号入口附近的一些商店已转换为特卖;B1楼多间小吃摊档撤出，空店多达8间;3楼餐饮楼层有10间空置商铺，空置率超过50%;4楼，有大规模的店铺撤离，只有四家店在营业，分别是快乐蓝海影城、你好台球俱乐部、爱尚健身、抓取、抓取乐趣。

*台中东城南城空店

03

品牌内容：

五岳全品牌矩阵实力雄厚

餐饮业已成为客流的引擎

从品牌内容来看，德润广场在黄金饰品、鞋履、箱包服饰等细分领域表现不俗，但缺乏人气、话题潮的网红品牌;此外，场馆内餐饮、休闲、娱乐品牌数量较少。建议围绕年轻家庭客户引入更多新鲜有趣的网红品牌或多元化的收藏店，为消费场景带来性价比高、设计新潮、更具体验性的业态。

*德润广场入驻品牌

东台中南城不仅空置率高，而且商场内商家的整体档次也不高，大部分都是个体经营品牌，知名连锁品牌较多。项目亟需提升品牌水平，优化消费场景。同时，对优秀的本土专卖店进行升级改造，通过提升商场内品牌档次，改变消费者对商场的整体印象。

*东台中南城落户品牌

东台八佰伴、东台五月广场均覆盖精品超市、家庭时尚、教育生活、休闲体验、亲子娱乐、特色美食等多元化业态的组合，打造全格式矩阵的商用航母，满足当地消费者对美好生活的诸多想象。两者在业务组合的丰富度和品牌水平上，也大致符合成为城市标杆企业的要求。但与两者相比，东台五岳广场显然更胜一筹。

*东台八佰伴入驻品牌

首先，共有221个品牌入驻东台五悦广场的包厢部分，在品牌丰富度上无疑比东台耀瑶湾的176个品牌更具优势;东台五岳广场还设有商业“洞庭银巷”，汇集了瑞幸咖啡、孙小鹿小春大和、快夫炒串、张亮麻辣堂、蜜雪秉城、鱼你同住、杰拉网吧、汉唐家族等数百个品牌，与箱子部分相得益彰，有望成为东台最大的“商圈”。

*东台五岳广场入驻品牌

其次，东台五悦广场在餐饮和儿童亲子两大“客流引擎”业态上尤为突出。项目汇聚了司塔夫人、老关哥、七心天、驰乃、千小女、谭雅雪、九天家、汉公宴、肯德基、星巴克、嘿茶、霸王茶姬、七芬甜、百分茶、莫酸奶等众多知名餐饮品牌，满足消费者对晚餐、便餐、下午茶、宵夜、家庭聚餐、 而商务宴席，不仅让“调和众口不难”，也让五岳广场成为东台最大的“美食聚集地”，在聚人气的同时，不断为项目注入“城市烟火”。

*东台市五悦广场餐饮品牌

在下沉市场，家庭客户无疑是消费的主力军。东台五越广场先后推出小象动物乐园、多奇乐园、圆环多来米、迷你和平、好宝贝、牧童、知巧星驿站、新秀、阿迪达斯童、乔丹童等儿童零售及童乐品牌，为家庭提供难忘的亲子休闲时光。

04

详：

五岳广场专注商业创新

许多细节都令人印象深刻

在实地调研过程中，侦查人员明显感觉到，与其他三个项目相比，东台五岳广场更注重客户体验和业务创新，在软硬件设施方面都能让消费者感受到它的细心和温暖。

东台五悦广场是四大商场中唯一一个拥有电子导购地图的项目，让消费者可以轻松查询品牌位置，快速导航;同时，该项目也是东台市停车位最多的商场，车位超过1200个，主要分布在B1、B2层，相比八佰伴、中南市同楼层停车场，在停车方面更加友好。几乎每层楼都设有母婴室和无障碍洗手间，以满足特殊群体的不同需求;三楼还有一个儿童厕所，这是其他三个购物中心所没有的。

*东台市五岳广场导览、停车场

在商业创新方面，东台五月广场不仅在B2层打造了网红风格的特色厕所，还将70年代的香港城市卷轴移到了B2层，营造了港岛作为主题街区的印象。通过植入兰桂坊、尖沙咀钟楼、海山大厦、商住唐楼、住宅唐楼、中环码头等标志性元素，带领消费者穿越电影中的迷人场景，极大满足了“小镇青年”的打卡需求，有助于提升项目的客流量。

*东台五岳广场B2层实景

-结语-

从四大商场整体情况来看，东台中南城明显垫底，其次是德润广场;东台五越广场和东台八佰伴的定位和体量大致相同，五越广场在客流表现、入住率、品牌水平等方面都优于八佰伴，是当之无愧的东台业务“顶流”。

通过各种“亮相”，足以看出东台五悦广场不断深化自身内涵，将消费升级与深度运营融为一体，以“人”为场景服务核心，积极打造更具吸引力的服务体验，以精准运营、优质服务、特色创新开展多元化发展，不断优化提升项目综合实力， 从而在竞争激烈的凿井市场中脱颖而出，成为东台的标杆项目。不

难预见，在日益激烈的东台市场商业竞争中，东台五月广场将借助其地标性的商业形象和深度运营理念，不断稳固和提升其城市地位，从而进一步挖掘和释放该地区的价值和消费潜力， 为当地消费者带来全新的、更好的生活方式，进而推动城市商业形象的不断提升。

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文章来源:http://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1707293815&ver=5065&signature=DaobY1uK0MUjCqxb95Tq6*y3dRfqQ5f3D9jCsvK7ekfeQusHXid6eflVWX8Y0FnTqK5Xp*QTO45WwCEYUiEqUKLkNT8sL4dgkPf7Wwx2uY8OgIcd-SHOY19sqLdgu0mx&new=1