盐城"盐马"购房补贴政策：政府救市急迫性的深度解读

盐城市住建局在 3 月 26 日发布了“‘盐马’跑者在盐购房，立减！”的政策。此政策再次让盐城房地产市场的救市举措进入公众视野。在这看似是创新的营销策略背后，能够折射出地方政府对楼市处于低迷状态的深深焦虑以及救市的急迫性。本文会从政策背景、市场现状、政策效果预期以及潜在风险这四个方面，去分析盐城政府为何这般“着急”地帮助开发商卖房，同时探究这一系列救市举措可能给市场带来的影响。

政策背景：盐城楼市的"花式救市"新招

盐城市住建局在 3 月 26 日发布了“盐马”跑者在盐购房可立减的政策。这一政策是盐城近年来一系列房地产刺激政策的新补充。它把体育赛事参与者和购房优惠直接联系起来，为特定人群提供了购房立减的优惠，体现出政府在传统补贴手段之外，正在寻求差异化刺激的思路。值得注意的是，盐城此前曾有过将非传统因素与房地产市场绑定的尝试。之前已有把人才政策、生育政策与购房补贴相结合的事例。然而，将体育赛事参与者当作目标群体，这还是第一次。

从时间节点看，这一政策的推出恰逢盐城房地产市场的关键时期。2024 年底到 2025 年初这段时间，盐城有多项购房补贴政策即将到期。其中“盐八购”政策，包含换新购、刚需购、返乡购、多孩购等，原本计划在 2025 年 6 月底到期；盐南高新区的部分购房补贴政策，有效期截止到 2025 年 2 月 12 日；亭湖区的购房补贴政策在 2024 年 12 月 31 日就已经到期了。在这种背景之下，“盐马”推出了购房优惠。这一举措可被看作是对即将到期政策的一种补充，同时也是对该政策的延续。其目的在于保持市场热度，避免出现断崖式的下滑。

从政策体系方面来看，盐城已经搭建起了一套涵盖各个方面、具有多个层次的购房补贴体系。在市级层面存在“盐八购”政策，其中包含换新购这一政策，该政策会给予所购新房缴纳契税 150%的购房补贴；还有刚需购政策，此政策会给予所缴纳契税 50%的购房补贴；另外还有多孩购政策，该政策会给予缴纳契税 100%的购房补贴。区县层面各有特色。亭湖区给予购房补贴，补贴标准为购房网签备案合同总价的 3%，且最高不超过 5 万元。盐都区对团购 3 套以上新建商品住房的给予补助，每套补助总价的 3%。盐南高新区对人才购房在市级补贴基础上再给予叠加补贴，补贴比例为 20%-40%。在金融支持方面，主城区家庭购房时的公积金贷款最高额度提升到了 120 万元，个人贷款提升到了 80 万元。在税收政策方面，针对“换新购”给予个人所得税退税优惠，该优惠的有效期截止到 2025 年 12 月 31 日。

表：盐城市2024-2025年主要购房补贴政策一览

政策类型

主要内容

适用对象

有效期

市级政策-盐八购

换新购可享受契税 150%的补贴；刚需购能获得契税 50%的补贴；多孩购则有契税 100%的补贴。

不同购房群体

2025年6月底

公积金政策

主城区家庭最高120万，个人最高80万；最低首付15%

所有购房者

长期

人才购房补贴

顶尖人才最高300万；博士40万；硕士20万；本科15万

符合人才标准者

长期

区县政策-亭湖区

合同总价3%补贴，最高5万

指定楼盘购房者

已到期(2024.12.31)

区县政策-盐南高新区

人才补贴再上浮20%-40%

人才购房者

2025.2.12

“盐马”购房优惠在这种政策密集出台的背景下产生了。它的象征意义或许比实际效果更重要。它传递出了政府不会任由房地产市场自由坠落的强烈信号，同时也体现出在传统刺激手段边际效应逐渐降低之后，政策制定者在努力寻找新的突破点。这种把体育赛事和房地产销售联系在一起的做法，在国内城市中比较少见，其创新性值得留意，然而其效果到底怎样还需要进一步观察。

市场现状：供需失衡下的政府焦虑

盐城市政府推出“盐马”购房补贴政策如此急切，根本原因是当地房地产市场正遭遇严峻的结构性挑战。从供需关系方面来讲，盐城楼市已然明显进入买方市场，库存压力在不断加大。据业内不完全的统计，仅在 2024 年 11 月房展会期间，盐城全市就有将近 70 个房企项目参与展览，其中包含近 10000 套住宅以及 10 万平方米的商业。如此庞大的待售存量。在当下这个购房需求萎缩的背景当中。形成了巨大的去化压力。

从价格走势来进行分析，盐城的房价已经步入了下行的通道。虽然政府借助补贴政策在一定程度上把价格下跌的速度和幅度给延缓了，但是市场自身存在着强烈的调整需求。有一个较为明显的迹象，那就是开发商在政府补贴的范围之外，还自行给予了额外的优惠。盐南高新区的部分楼盘，在享受到《关于进一步调整完善市区房屋征收结算凭证使用办法的通知》文件所给予的奖励之后，房地产开发企业还主动让出 2.5%。这种“政府补加上企业让”的双重优惠模式，体现出了开发商回笼资金的急切心情，同时也暗示了实际的市场价格或许比官方数据所反映出来的要更加疲软。

从土地市场方面来看，盐城的土地财政依赖程度比较高，房地产市场一直处于低迷状态，这种情况已经对地方财政收入产生了直接的影响。在这样的情形下，协助开发商加快销售进程以及回笼资金，既与房地产行业的稳定息息相关，也和地方政府自身的财政健康有着密切的联系。一个值得留意的现象是，盐城的房票政策规定得很明确，即房票奖励资金由征收房票的输出地先进行垫付。这显示出地方政府即便面临着财政方面的压力，依然在积极地努力维持着房地产市场的流动性。

从购房者的心态来看，持续的补贴政策并没有成功地扭转市场预期。然而，随着补贴政策变得常态化且多样化，部分潜在购房者出现了“等待更优惠政策”的观望心态。盐城市住建局的数据表明，尽管在 2024 年推出了力度极大的补贴政策，但是商品房的销售面积同比依然呈现出下降的趋势。这种现象是“越补越观望”。它使得政府必须持续加大政策力度。并且形成了政策刺激与市场反应的负向循环。

从开发商的角度来讲，多数的房企都遭遇着现金流危机。盐城本地的中小开发商情况更为艰难，有部分项目已经出现了延期交付的风险。在这样的情形之下，政府借助“盐马”等创新政策来帮助开发商拓展客源，这本质上是一种预防性的举措，其目的是为了防止更大规模的行业危机出现。在房展会期间，额外给予购房人网签备案合同金额 1.5%的购房补助，这便是这种思路的具体体现。

表：盐城房地产市场核心矛盾分析

矛盾维度

现状表现

政府应对措施

政策效果

供需矛盾

库存高企，去化周期长

多种补贴刺激需求

短期有效，长期边际递减

价格矛盾

有价无市，实际成交价走低

通过补贴维持名义价格

形成价格双轨制

财政矛盾

土地出让收入减少

加快存量房销售周转

缓解但未根本解决

预期矛盾

买涨不买跌心理强化

持续政策加码稳预期

可能加剧观望情绪

企业矛盾

开发商资金链紧张

协助拓客、加快销售

延缓但未解决流动性危机

在这种市场环境中存在着多重压力相互交织。“盐马”推出了购房补贴政策。这本质上体现了地方政府对房地产市场硬着陆风险的忧虑。政府通过把购房优惠和体育赛事相联系，一方面希望能维持对传统购房群体的补贴，另一方面期望开拓新的潜在客户群体，这些群体包括有一定消费能力且对盐城有良好印象的马拉松参与者和爱好者。这种精准营销的思路是值得肯定的。然而，其实际转化效果或许是有限的。因为在马拉松参与者当中，真正有在盐城购房需求和意愿的比例不会太高。

从更深层次来看，盐城楼市的困境不是个别的例子，而是三四线城市房地产调整期的典型代表。这些城市一般都面临着人口增长速度变慢、产业支撑不够以及公共服务资源有限等方面的结构性问题，仅仅依靠购房补贴是很难从根本上改变市场趋势的。“盐马”购房政策就好像是一剂能增强心脏功能的针剂，而不是能彻底治愈疾病的好方法，这反映出地方政府在房地产市场转型期存在着适应方面的困境以及对原有路径的依赖。

政策效果：短期刺激与长期隐忧

“盐马”跑者购房立减政策是盐城楼市刺激工具箱里的新成员，它的实际效果能从多个方面来评估。短期内，这样的精准营销政策能够带来一定的销售增长。从历史经验来看，针对特定人群的定向补贴通常比普惠性政策的转化效率更高。盐城市之前针对人才的购房补贴政策取得了较为良好的成效，对于持有绿卡的人才，在 5 年内在盐城购买首套住房的，能够享受到最高 300 万元的购房补贴。把补贴对象从人才拓展到马拉松参与者，这是这种定向刺激思路的延续，有望吸引一部分对盐城有着情感联系的外地人群进行置业。

从政策协同效应方面来看，“盐马”购房优惠要是能够和其他现有的补贴一起叠加使用的话，就会产生更显著的激励效果。盐城目前实行的购房补贴政策，大多是允许叠加享受的。像“换新购”补贴和“刚需购”补贴，它们虽然不能彼此叠加，但能够与“黄海明珠人才计划”的人才购房补贴政策叠加起来享受。如果“盐马”跑者当中有符合人才补贴条件的那部分群体，那么多种优惠叠加起来，就会使购房成本明显降低，也会让决策的动力得以提高。符合“汇盐行动”条件的博士研究生马拉松跑者，在盐南高新区南海未来城区域购买新建商品住房，从理论上来说，能够享受到市级 40 万元的人才补贴，还能享受到区级 40%的叠加补贴，并且有可能获得“盐马”立减优惠，总的优惠力度是非常可观的。

从品牌传播这一角度来看，“盐马”购房政策具备较强的话题性与传播性，能够有助于提升盐城楼市的关注热度。在如今信息过载的时代，常规的购房补贴政策难以引发广泛的讨论，然而将体育赛事与房地产相融合的创意却容易形成传播方面的亮点。这种“事件营销”的思路，既针对马拉松的参与者自身，又期望通过媒体报道以及社交传播来影响更为广泛的潜在购房群体。盐城在房展会期间曾给予购房人网签备案合同金额 1.5%的购房补助，这是一种类似的事件营销方式，其目的是创造销售节点和营造紧迫感。

从长期对市场的影响进行评估，这类政策有着明显的局限性以及潜在风险。马拉松参与者并非典型的购房群体，他们的购房需求具有偶然性和不确定性。人才引进本身是城市发展的长期战略，其购房行为具有持续性和稳定性，这与人才补贴不同。马拉松参与者的购房决策大多是临时产生的想法，难以形成稳定的需求支撑。盐城市公积金政策表明，对于异地公积金缴纳的人群，是支持其购买本市新建商品房的。并且，异地公积金缴纳人群在购买本市新建商品房时，所享受的利率和额度与本地职工是相同的。这种“返乡购”政策的目标群体，相较于“盐马”购而言，更加精准，也更具可持续性。

从政策的成本效益来分析，对于小众群体的特殊补贴或许存在着资源错配的风险。政府的补贴从本质上讲是对公共资源的再分配，这就需要对不同群体之间的公平性问题进行权衡。倘若大部分普通的购房者仅仅能够享受到常规的补贴，然而特定活动的参与者却能够获得额外的优惠，那么就有可能引发关于社会公平性的质疑。盐城市现行补贴政策里，对于购买市区新建商品房的个人或企业，会给予其所缴纳契税 50%的购房补贴；而对于单个楼盘团购 10 套（含）以上新建商品住房的个人，会给予缴纳契税 100%的购房补贴。这些政策存在差异化，不过至少标准是公开透明的，并且普惠性更强。

从市场秩序这个维度来考虑，过多且繁杂的补贴政策有可能导致价格信号出现混乱的情况，并且这样做反而对市场的稳定是不利的。当购房者遭遇到纷繁多样的补贴组合时，他们很难对房产的真实价值形成一个清晰的判断，而这种情况会使观望情绪进一步加剧。盐城市目前的购房补贴包含多种形式，有契税补贴，有房价比例补贴，还有人才专项补贴、多孩家庭补贴、团购补贴等。并且加上了“盐马”立减等临时性优惠。整个补贴体系变得相当复杂，普通消费者难以全面地去掌握以及进行比较。

从政策可持续性角度来看，依靠持续增加补贴来保持市场的活跃度，其本质是一种提前预支未来资源的行为。盐城的部分区县，像亭湖区，其最初的购房补贴政策有效期设定在 2024 年 12 月 31 日。而市级的“盐八购”政策则延期到了 2025 年 6 月底。这种延期的做法在短期内能够使市场调整变得平稳，但同时也推迟了市场出清所必需的过程。补贴成为常态而非例外时，它的刺激效果会不可避免地逐渐减弱。同时，退出补贴可能会导致市场出现剧烈的调整。

更深层次的问题是，像“盐马”购房这类的政策创新，一方面展示了地方政府稳定楼市的创意与决心，然而另一方面终究不能解决盐城房地产市场的结构性问题。一个健康且可持续的房地产市场，最终是依靠人口增长、产业发展以及收入提高等基本面因素的，而不是那些接连不断出现的营销花样。盐城市需把更多精力置于产业升级与城市竞争力提升方面。例如要切实落实“黄海明珠人才计划”这类长期战略，而不是过度依仗短期的房地产刺激举措。

政策反思：寻找楼市健康发展的长效机制

盐城市推出了“盐马”购房补贴政策，这引发了对地方政府房地产调控思路的深入思考。在短期救市与长效机制之间盐城，盐城以及全国许多三四线城市都正处于艰难的平衡状态。从政策动机方面来看，盐城市政府明显希望借助这类创新举措为楼市注入新的活力，然而，其背后所反映出的政策路径依赖是值得引起警惕的。盐城近年来的房地产政策情况如下：从“盐八购”这一政策开始，到后来的人才补贴政策，再到公积金的松绑，直至现在的“盐马”优惠政策，都呈现出了典型的“工具理性”特征。这些政策不断地寻找新的政策工具来刺激需求，而不是从根本上对市场的供需结构进行改善。

从政策演进的逻辑来进行分析，盐城所采取的做法代表了三四线城市在应对楼市下行时所普遍运用的策略。当普惠性政策的边际效应逐渐减弱的时候，就会转向实施更加精准的定向刺激措施；当传统的购房群体的需求达到饱和状态的时候，就会去开拓新的潜在客户的来源。这种策略短期内可能会创造销售亮点。比如在房展会期间，有购买新房额外给予购房款 1.5%补助的政策。然而，从长远来看，过度依赖需求端刺激就像扬汤止沸一样，无法解决供给过剩和购买力不足的根本矛盾。盐城市区高速围合圈内是政策实施的重点区域之一，盐城环保科技城是政策实施的重点区域之一，盐城高新技术产业开发区是政策实施的重点区域之一。这些区域的新建商品住房库存压力尤为明显。

从政策公平性的角度来考虑，像“盐马”购房这种存在差异的补贴容易引发争议。马拉松跑者为何能够享受额外优惠，而其他为城市作出贡献的群体却无法享受呢？这种有选择性的刺激可能会导致社会福利分配的不公平。盐城市此前出台了多孩家庭购房补贴政策。对于购买新建商品房的二胎家庭和三胎家庭，会给予缴纳契税 100%的购房补贴 18。此政策至少具有明确的人口政策导向，也能产生一定的社会效益，并且公众对其接受度相对较高。

从政策协调性角度来看，盐城市各级各类购房补贴政策呈现出一定程度的碎片化特点。市级层面有“盐八购”政策，各区县也分别出台了配套政策。比如亭湖区会给予购房网签备案合同总价 3%的购房补贴；盐都区对团购 3 套以上新建商品住房的，给予每套总价 3%的补助；盐南高新区对人才购房，在市级补贴的基础上再给予 20%-40%的叠加补贴。这种补贴体系具有多层次和多标准的特点。它体现了“因城施策”的灵活性，然而，也带来了政策执行方面的复杂性以及市场预期的混乱。

从政府的角色定位来进行思考，盐城市政府在房地产市场中的干预边界是值得商榷的。在市场经济的环境下，政府原本应该主要承担起规则制定者以及市场监管者的角色。然而，盐城目前的许多做法，像是直接组织房展会，推出各种补贴，甚至还协助开发商去拓展客源，这些行为已经深入地介入到了市场运作的微观层面。这种“家长式”的干预，在短期内有可能会缓解市场所经历的阵痛。然而，从长期的角度来看，这种干预或许会延迟行业进行必要的调整以及出清的进程。盐城市所推行的征收房票政策规定，“房票奖励资金由征收房票的输出地预先进行垫付”，这就是政府对市场进行深度介入的一个具体例子。

从政策创新性的角度来看，“盐马”购房优惠切实展现了盐城市政府在政策设计方面的创意之举。把体育赛事和房地产销售进行结合，在国内的城市当中是比较少见的，这种跨领域的思维是值得予以肯定的。然而，具有创新性的政策工具必须要与稳固的政策基础相契合，倘若不然，就很容易变成营销方面的噱头。盐城需要思考的是，怎样把这类活动营销和城市长期品牌建设相互结合起来，而不是仅仅把它当作短期销售手段。比如，盐城市“黄海明珠人才计划”所提供的人才购房补贴，对于顶尖人才，按照购房总价的 80%给予补贴，并且最高可达 300 万元，这其中就蕴含着更长远的人才战略考量。

政策可持续性评估显示，当前盐城市的一系列补贴政策受到财政压力的约束。购房补贴从本质上来说，意味着政府收入的减少或者支出的增加。在土地出让收入下降的这种背景之下，这种模式的持续性是存在疑问的。盐城市各区县的政策存在明显差异。例如盐城，亭湖区的补贴方式是“出资方出资，纳入征收成本”。而盐南高新区的要求是“房地产开发企业让利 2.5%，区财政补贴 2.5%”。这反映出不同区域在财政实力方面的不均衡以及政策选择的差异。

从更深的层次来分析，盐城楼市的问题其实是三四线城市发展模式的一种反映。在很长一段时间里，土地财政以及由房地产所驱动的发展模式在盐城这样的城市一直处于主导地位，这使得经济结构的转型变得比较滞后。而当宏观经济环境和人口结构出现变化的时候，这种发展模式所存在的脆弱性就完全显现出来了。盐城市需借此次调整契机，重新对城市发展路径进行思考。要切实落实“515”人才计划，大力发展特色产业，提升城市的核心竞争力，而不能仅仅将精力放在房地产刺激政策方面。

未来盐城市房地产政策的优化方向，一是要从单纯的需求刺激转变为供需协同的治理思路。在供给端方面，要合理控制土地出让的节奏，同时优化住房供应的结构。在需求端方面，要通过产业的发展以及人才引进来培育真实有效的购房需求。在制度层面，要完善住房保障体系，并且发展租赁市场，推动“租购并举”。盐城市已在这方面进行了尝试，例如积极开展“租赁购”的试点工作。然而，其力度与深度仍有待进一步提升。

总之，“盐马”购房补贴政策是盐城楼市调控的最新尝试。它反映了地方政府的创新意识，也体现了稳定市场的决心。同时，也暴露出当前三四线城市房地产调控的困境与局限。在房地产市场转型调整的大背景下，盐城市需要更多元、更平衡的政策组合，而不能仅仅依靠层出不穷的补贴花样。短期的市场稳定和长期的结构改革相结合，才能够真正实现房地产市场的健康可持续发展。

文章来源:https://www.toutiao.com/article/7486386750495916544/?